Ophørspension og forældrekøb: En ny skattemæssig mulighed

Skattepligt ved salg af forældrekøbslejligheder

Forældrekøbslejligheder er kendetegnet ved, at forældre køber en lejlighed og udlejer den til deres børn. Da forældrene ikke selv bor i lejligheden, opfylder de ikke betingelserne for skattefrit salg. En eventuel fortjeneste ved salg bliver derfor skattepligtig. 
 

Ændrede regler åbner for ophørspension

Med de nye regler på generationsskifteområdet er det nu muligt at anvende ophørspension i forbindelse med salg af forældrekøbslejligheder – noget der tidligere ikke var muligt, fordi udlejning ikke blev anset som reel erhvervsmæssig virksomhed.

Denne ændring betyder, at forældre i visse tilfælde kan vælge at indskyde den skattepligtige fortjeneste fra salget af en forældrekøbslejlighed på en ophørspension. Herved udskydes beskatningen til et senere tidspunkt. Udskydelsen kan samtidig medføre, at beskatningen flyttes fra topskatteniveau til bundskat – afhængigt af forældrenes indkomst på salgstidspunktet.
 

Betingelser for fradragsret

• Beløbet indbetales på en ophørspension, der oprettes senest i det efterfølgende indkomstår efter salget.

• Indbetalingen overstiger ikke 3.285.400 kr. (2025-niveau).

• Indbetalingen overstiger ikke den samlede skattepligtige fortjeneste ved salget.

Når ovenstående er opfyldt:

• Beskatningen udskydes til det tidspunkt, hvor midlerne udbetales fra ophørspensionen.

• Udbetalingerne følger reglerne for almindelige rate- og alderspensioner.
   

Krav til oprettelse af ophørspension

Udover beløbsgrænsen for indbetalingen skal følgende betingelser være opfyldt ved oprettelsen af en ophørspension:

• Forældrene skal have drevet udlejningsvirksomhed i mindst 10 år inden for de seneste 15 år forud for oprettelsen af ophørspensionen eller salget af lejligheden.

• Forældrene skal have deltaget aktivt i driften – f.eks. ved udarbejdelse og indgåelse af lejeaftaler.

• Forældrene skal være fyldt 55 år og være fuldt skattepligtige til Danmark forud for salget af lejligheden eller virksomhedens ophør.

• Ophørspensionen skal oprettes som en pension med løbende udbetalinger eller som en ratepension.
   

Udbetaling og skattemæssige konsekvenser

Udbetalingerne kan tidligst påbegyndes ved pensionsalderen. Er ophørspensionen oprettet som en ratepension, er beløbet bundet i mindst fem år – også selv om pensionsalderen er nået. Når pensionen udbetales, beskattes beløbene som personlig indkomst. Afhængigt af den øvrige indkomst kan dette medføre, at udbetalingerne ikke beskattes med topskat, men det skal samtidig bemærkes, at pensionen kan påvirke eventuelle offentlige ydelser.
 

Overdragelse til børn og vurderingsregler

Ved overdragelse af forældrekøbslejligheder til børn er der fortsat mulighed for at anvende +/-15 %-reglen, hvis lejligheden endnu ikke har fået en ny offentlig vurdering. Hvis en ny vurdering foreligger, anvendes i stedet +/-20 %-reglen.

I begge tilfælde forudsættes det, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der indikerer en anden handelsværdi – f.eks. hvis lejligheden er belånt, er blevet handlet inden for de seneste tre år, eller der er foretaget væsentlige ændringer såsom renovering eller ombygning.
 

En ny mulighed for at undgå skatteoverraskelser

Har du – eller dine klienter – solgt en forældrekøbslejlighed med fortjeneste og fået en uventet skatteoverraskelse? Så er der nu mulighed for at tænke anderledes.

Traditionelt har udlejning af forældrekøbsboliger ikke givet adgang til ophørspension, da udlejningsvirksomhed ikke blev anset som reel erhvervsmæssig virksomhed. Men med de nye regler for generationsskifte er dette ændret, og i visse tilfælde kan ophørspension nu anvendes som et redskab til skatteudskydelse og -optimering i forbindelse med salget.