Praksisændring for momsregulering på fast ejendom

Virksomheder, der køber eller opfører fast ejendom til brug i en momspligtig virksomhed men som senere bruger ejendommen til en momsfri aktivitet, skal fremadrettet betale udtagningsmoms, uanset om ændringen allerede sker i færdiggørelsesåret. Det følger af et nyt styresignal fra Skattestyrelsen.

Den ændrede praksis vil bl.a. ramme virksomheder, som opfører nye bygninger med henblik på salg, men som efterfølgende anvender bygningerne til momsfri udlejning. Her skal der nu altid betales salgsmoms af ejendommens handelsværdi.

Styresignalet giver mulighed for genoptagelse for virksomheder, der baseret på praksisændringen, har betalt for meget i moms.

Den hidtidige praksis

Køber eller opfører man en ejendom med henblik på en momspligtig aktivitet, har man også fradrag for den købsmoms, der betales ved indkøb af varer og ydelser til brug for ejendommen. Viser det sig efterfølgende, at ejendommen faktisk anvendes til en momsfritaget aktivitet, som f.eks. momsfri udlejning eller til private formål, opstår der dog behov for en momsmæssig korrektion. Denne korrektion kan i dag ske ved enten (i) en løbende momsregulering, (ii) betaling af udtagningsmoms eller (iii) en fuld berigtigelse af momsfradraget:

Regulering: For fast ejendom sker en løbende regulering af momsfradraget i forhold til den faktiske brug af ejendommen. Momsfradraget ved køb, opførelse og ombygning af fast ejendom skal således reguleres i forhold til den faktiske brug af ejendommen over en periode på 10 år fra og med anskaffelsesåret.

Udtagning: I den situation hvor en ejendom, der er købt eller opført med momsfradrag, ændrer anvendelse til en udelukkende momsfri eller privat anvendelse har der siden juli 2021 skullet betales ”udtagningsmoms” svarende til 20 % af ejendommens markedsværdi på samme måde som ved et salg af ejendommen til en uafhængig tredjemand. Udtagningsmomsen svarer til en salgsmoms, således at det oprindelige momsfradrag fra købet/byggeriet kan opretholdes.

Reglen om udtagningsmoms er bl.a. relevant, hvor en virksomhed har opført nye bygninger med henblik på salg men efterfølgende vælger at leje bygningerne ud uden moms. Her skal der altså ikke bare ske en løbende regulering af det oprindelige momsfradrag vedrørende byggeriet, men betales salgsmoms af hele ejendommens handelsværdi. Det kan medføre en væsentlig likviditetsbelastning, da virksomheden ikke, som ved et almindeligt salg, modtager nogen betaling til finansiering af afgiften. Der vil desuden hyppigt opstå tvivl om værdiansættelsen.

Udtagningsmomsen forudsætter dog, at bygningerne på tidspunktet for udtagningen er ”nye”, og dermed er omfattet af momspligt ved salg. Ændres anvendelsen af en nyopført bygning først efter 5 år fra færdiggørelsen, vil der som hovedregel ske momsregulering.

Berigtigelse: Som en undtagelse til reglen om udtagningsmoms og momsregulering har Skattestyrelsen hidtil haft den praksis, at en ændring i anvendelsen af en ejendom inden udgangen af det regnskabsår, hvor der er sket færdiggørelse/ibrugtagning, skal medføre en berigtigelse af momsfradraget, således at købsmomsen skal tilbagebetales fuldt ud. Er der ikke taget momsfradrag ved byggeriet, indebærer berigtigelsen omvendt, at der indrømmes fuldt fradrag for købsmomsen ved et momspligtigt salg.

Kravet om fuld berigtigelse blev første gang introduceret af Skatterådet i et bindende svar fra november 2019, og domstolene har siden i en dom fra 2024 fastslået, at kravet ikke kunne anvendes inden da.

Den nye praksis 

Skattestyrelsen har nu brugt dommen fra 2024 som påskud for helt at ophæve den hidtidige praksis om fuld berigtigelse af momsfradraget ved ændret anvendelse i anskaffelsesåret.

For perioden frem til 1. juli 2021 betyder dette, at der ved en ændret anvendelse i anskaffelsesåret skulle være sket momsregulering med 1/10 pr. år og ikke fuld tilbagebetaling af købsmomsen.

Fremadrettet betyder praksisændringen imidlertid, at der i de tilfælde hvor en ejendom fuldt ud ændrer anvendelse fra momspligtig aktivitet til momsfri aktivitet eller private formål, skal betales udtagningsmoms, uanset om den ændrede anvendelse allerede sker i færdiggørelsesåret.

Der er dermed ikke længere nogen gratis fortrydelsesret for momsfradrag ved byggeprojekter, og den ændrede praksis stiller derfor ekstra krav til byggevirksomheder om at overveje og dokumentere den oprindelige hensigt med et byggeri.

Mulighed for genoptagelse

Virksomheder, der er blevet pålagt en fuld berigtigelse af et momsfradrag, som følge af en ændret anvendelse af en ejendom i færdiggørelsesåret, vil med det nye styresignal kunne anmode om genoptagelse, sådan at der i stedet skal ske en løbende momsregulering over 10 år.

Der er mulighed for at anmode om genoptagelse fra og med den momsperiode, der var påbegyndt (men ikke afsluttet) den 1. januar 2016. Anmodning om genoptagelse skal indsendes til Skattestyrelsen inden den 28. juli 2025.